Coliving als toekomst van wonen: van grijze zone naar echte oplossing
Brussel staat de komende jaren, naast de woontekorten die er vandaag de dag al zijn, voor een nieuwe grote woonuitdaging omwille van de veranderende levensvormen. Dat is de belangrijkste conclusie uit recente studies over coliving en cohousing. Terwijl sommige beleidsmakers zich blindstaren op het aantal inwoners, voltrekt er zich in stilte een structurele verschuiving: steeds meer mensen leven alleen, in kleinere huishoudens of in flexibelere gezinssituaties.
En precies daar wringt het schoentje in onze hoofdstad. Want hoewel onze manier van leven aan het veranderen is, verandert het Brusselse woonaanbod niet mee. Ons Gewest blijft gebouwd op een 20ste-eeuws model van het klassieke appartementsgebouw en de grote eengezinswoning. Tussen die twee uitersten ontbreekt een categorie woningen die inspeelt op de realiteit van vandaag.
Het is precies in dat vacuüm dat coliving zich positioneert, en waar Brussel vandaag achterloopt.
Dé woonvraag van morgen: geen uitbreiding, maar fragmentatie
De Brusselse bevolking stabiliseert, volgens cijfers van het Federaal Planbureau, de komende jaren. Tegelijk stijgt het aantal éénpersoonshuishoudens in Brussel: niet alleen jonge professionals, maar ook mensen die na een scheiding opnieuw beginnen, co-ouders die hun woonst moeten afstemmen op een gedeelde regeling, ouderen die kleiner willen wonen, nieuwkomers die tijdelijk landen in de stad, en Brusselaars die tussen twee levensfasen in zitten. Brussel telt vandaag al meer dan 33% singles, en dat aandeel blijft jaar na jaar groeien. De klassieke gezinswoning is voor die groep simpelweg te duur, te groot en te weinig flexibel.
De vraag is dus niet alleen hoe we meer woningen kunnen bouwen (want ook dat vraagstuk blijft relevant in het Gewest), maar evenzeer hoe we de juiste woningen kunnen voorzien. Dat is altijd al een liberaal uitgangspunt geweest: inspelen op de noden van mensen, niet op abstracte aannames. Wonen moet evolueren zoals de samenleving evolueert. Coliving, en ook cohousing, zijn daar een direct antwoord op.
Hoewel die laatste 2 woorden lijken op elkaar, gaat het om twee andere woonvormen. Dat onderscheid is cruciaal, zeker voor wie beleid maakt.
Omdat Brussel cohousing en coliving vaak ten onrechte behandelt alsof het toeristische logies of verkorte residentiële formules zijn, ontstaat er rechtsonzekerheid en worden innovatieve woonvormen afgeremd.
Cohousing valt onder het kader voor gedeelde woningen, waarbij één enkelvoudig huurcontract wordt afgesloten tussen de eigenaar en alle bewoners samen. Die gedeelde overeenkomst creëert een hoofdelijke aansprakelijkheid tussen de huurders. Het is dus een gedeelde woning in de strikte zin, mét één contract, waarbij bewoners gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor huur en schade. Een vorm van samenhuizen die weliswaar aansluit bij maatschappelijke evoluties rond delen en samenleven, maar nog steeds stevig in het klassieke huurrecht is ingebed.
Coliving werkt anders. Volgens de aanbeveling van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat het om een gemeenschappelijke woning die wordt georganiseerd, met minstens vijf kamers en een minimumverblijf van drie maanden. In deze formule sluiten bewoners individuele huurcontracten af (of individuele aanhangsels bij één overkoepelende colivingovereenkomst) waardoor er juist géén hoofdelijke aansprakelijkheid ontstaat. Elke huurder gebruikt een privékamer en deelt ruime gemeenschappelijke voorzieningen zoals keuken, leefruimte of badkamer. Vaak worden daarbij aanvullende diensten aangeboden zoals schoonmaak, digitale ondersteuning en technisch onderhoud. Voor coliving bestaat nog geen specifiek wettelijk kader, waardoor het vandaag onder de klassieke huurregels valt.
Coloc Housing toont het potentieel: oude panden krijgen opnieuw een ziel
Coloc Housing is een van de spelers die bewijst dat de woonvorm coliving veel kan betekenen. Hun model vertrekt vanuit vastgoedoptimalisatie, maar evenzeer vanuit historisch besef.
De herenhuizen in Brussel, en op andere plaatsen in die land, die tussen 1850 en 1915 werden gebouwd, waren ooit het kloppende hart van grote gezinnen, met inhuiswonend personeel en voldoende kamers voor familie of andere logés. Vandaag bevinden die panden zich in een soort tussenzone: ze zijn te groot voor een modern gezin en tegelijk te klein of te complex om op een rendabele manier om te vormen tot klassieke appartementen.
Coliving geeft deze huizen opnieuw een toekomst. Door ze grondig te renoveren, energetisch te verbeteren en in te richten als woongemeenschappen van zes tot twaalf bewoners worden ze opnieuw relevant in de woonmarkt. Ze bieden duurzaam hergebruik in plaats van leegstand en bieden een betaalbare oplossing voor singles, expats, etc. Het vormt een woningaanbod dat zonder dit model eenvoudigweg niet zou bestaan. In een moderne stad die we met Brussel toch ambiëren te zijn, past deze logica perfect: niet slopen maar hergebruiken op een manier die aansluit bij hoe mensen vandaag willen leven.
De uitdaging voor Brussel: niet belasten, maar faciliteren
Jammer genoeg bevindt Brussel zich ook hier weer in een kluwen van fiscale en juridische chaos. Waar Vlaanderen en verschillende Europese steden intussen duidelijke regels hebben uitgewerkt rond coliving, werken de gemeenten in ons Gewest met willekeurige en sterk uiteenlopende belastingen (gaande van een paar honderd tot meer dan vijftienhonderd euro per kamer per jaar). Elke gemeente hanteert haar eigen definities en interpretaties, waardoor niemand precies weet wat een coliving is, hoe het moet worden vergund en welke regels van toepassing zijn. Het gevolg laat zich raden: rechtsonzekerheid voor eigenaars en bewoners, minder renovaties, minder beschikbaar woonaanbod en een rem op innovatie. Zelfs Coloc Housing besliste om niet langer te investeren in Brussel, en focust zich vooral op de Vlaamse centrumsteden met een beter regelgevend kader. Dat is onaanvaardbaar voor een hoofdstad die met ernstige woonproblemen kampt.
Brussel moet daarom inspelen op deze groeiende en zeer concrete woonvraag, met een toekomstgericht en duidelijk kader. Coliving vormt namelijk geen bedreiging voor de woningmarkt. Het aanbod blijft marginaal (1 coliving per 300 eengezinswoningen) en bevindt zich voornamelijk in wijken waar minder mensen een huis kopen, zoals rond de Europese wijk, Flagey of Saint-Gilles. Deze projecten vervangen geen woningen maar activeren panden die anders leeg of ontoegankelijk zouden blijven. Ze trekken bovendien mensen aan die anders uitwijken naar Airbnb’s, tijdelijke logies of precaire woonvormen en verlichten op die manier de druk op andere segmenten van de markt.
“Coliving kan een deel van de Brusselse woonoplossing zijn, als we inspelen op de duidelijke woonvraag die vandaag bestaat. Er is vraag naar een helder en toekomstgericht kader dat coliving mogelijk maakt.”
Coliving is een evolutie van iets dat altijd al bestaan heeft: grote huizen waar mensen samen wonen, delen en elkaar ondersteunen. Alleen sluiten onze regels nog aan bij een tijd waarin gezinnen nog groot waren en vastgoed eenvoudig.
Als Brussel wil blijven groeien dan moet het de modernisering van woonvormen omarmen. Niet blokkeren, maar begeleiden. Coliving kan een deel van de Brusselse woonoplossing zijn, maar alleen als we de durf hebben om er een duidelijk en toekomstgericht kader rond te bouwen.
Dat is precies waar een moderne liberale visie op wonen begint: bij het erkennen dat vrijheid en flexibiliteit in levensvormen ook ruimte verdienen in onze regelgeving.
Bijdrage door Klaasjan Creemers
Deze bijdrage werd geschreven naar aanleiding van het seminarie over coliving dat op 12 november werd georganiseerd door BVS-UPSI. Tijdens deze studiedag brachten Deloitte, IDEA Consult, Cohabs, Coloc Housing en verschillende beleidsmakers een helder beeld van de snel evoluerende Brusselse woonrealiteit.